IMÓVEIS
VENDER E ALUGAR
COMO
FAZER PARA ALUGAR SEU IMÓVEL
1 – Se você quer alugar
um imóvel, o primeiro passo é restringir a área de busca para facilitar a
pesquisa. Escolha dois ou três bairros, levando em conta o seu dia a dia, a
proximidade do trabalho, da escola dos filhos, e a infra-estrutura que a região
oferece (supermercados, escolas, padarias, bancos, etc).
2 – Defina
antecipadamente também as características que o imóvel deve ter para você e sua
família. Qual a metragem ideal? É imprescindível ter vaga de garagem? Quantos
quartos? O condomínio precisa ter área de lazer? Essas respostas vão diminuir
seu trabalho na hora de procurar.
3 – Analisar
detidamente qual o tipo de imóvel que
irá atender claramente as suas necessidades. Estipule uma faixa de
preço de aluguel compatível com a renda familiar. Não se esqueça de considerar
os encargos como IPTU e condomínio no cálculo de sua capacidade financeira.
4 – Jamais alugue um
imóvel sem conhecê-lo, por mais que a descrição seja a de uma maravilha. Fotos
são uma boa ferramenta de divulgação de uma casa ou apartamento, mas não
mostram os possíveis problemas e as verdadeiras condições de preservação.
5 - Quando tiver feito
sua escolha, visite o imóvel mais de uma vez, em horários diferentes. Observe a
incidência de sol, a iluminação e o movimento da rua à noite, os possíveis
ruídos externos. Se for um apartamento, procure falar com os moradores, o
porteiro e o síndico sobre eventuais problemas no prédio e os cuidados com a
segurança.
6 – Verifique, junto
com o proprietário, as condições do imóvel. Preste atenção em defeitos como
torneira quebrada, manchas de infiltrações e azulejos rachados. É aconselhável
a elaboração de um Termo de Vistoria,
anotando o estado de conservação do imóvel. É uma forma de você evitar
problemas no futuro.
7 – Veja com o locador qual
a garantia solicitada (fiador, seguro-fiança e caução) e se ela se enquadra ao
seu perfil. É importante saber: a cobrança antecipada do valor do aluguel (mês
a vencer) somente poderá ser exigida pelo proprietário se o inquilino não
oferecer uma dessas garantias.
8 – Leia atentamente o
contrato, riscando os espaços em branco. Esclareça qualquer dúvida que possa
surgir, por mais simples e inocente que ela pareça. Se precisar, consulte um
advogado especializado ou um órgão de defesa do consumidor.
9 – Devem constar no
contrato o valor do aluguel, o índice de reajuste, a duração da locação, multas
por atraso no pagamento, multa por rescisão antecipada, forma e local do
pagamento, etc. Este documento é indispensável para sua segurança. Reconheça
firma em cartório das partes envolvidas na locação.
10 - O reajuste de
aluguel é anual e o índice de correção mais usado é o IGP-M. Não pode ser
aplicada variação de salário mínimo ou de moeda estrangeira. A cada três anos,
o valor da locação pode ser alterado ao preço de mercado e tanto o proprietário
quanto o inquilino têm direito de solicitar essa revisão. É importante que as
partes tentem dialogar e fazer um acordo amigável neste momento.
11 – O inquilino poderá
deixar o imóvel antes do prazo, desde que pague a multa estabelecida em
contrato (geralmente três meses de aluguel). Entretanto, essa multa deve ser
proporcional ao tempo restante da locação; por exemplo, se o inquilino cumpriu
20 meses de uma locação com prazo total de 30 meses, o proprietário só poderá
cobrar a multa proporcional ao período restante, ou seja, 10 meses. Assim, se a
multa estipulada é equivalente a 3 meses de aluguel o inquilino só pagará o
valor relativo a 1 mês de aluguel.
12 - Ao desocupar o
imóvel, o inquilino, após cumprir suas obrigações, deve solicitar o comprovante
de quitação e entrega das chaves ao proprietário locador.
13 - O proprietário que
quiser vender o imóvel terá que comunicar ao inquilino, por escrito, e lhe dar
preferência na compra. Se essa comunicação não for feita, o inquilino poderá
exercer seu direito de preferência.
14 - Se o imóvel for
vendido e o contrato de aluguel estiver no prazo determinado, cabe ao novo
proprietário respeitar os meses restantes da locação, desde que o contrato
esteja registrado no Cartório Imobiliário e tenha cláusula de vigência
(estipulação contratual que obriga a manutenção da locação em caso de venda).
15 – Em toda a relação
entre o proprietário e o inquilino, as duas partes têm direitos e deveres.
Procure cumprir a sua para que o seu período no imóvel transcorra da forma mais
amigável e prazerosa possível. Veja quais são as principais obrigações de cada
um:
Cabe ao proprietário (locador):
Entregar o imóvel em condições de uso. Se o
inquilino perceber qualquer problema após a locação, deverá comunicar ao
proprietário e solicitar o conserto, por escrito.
Fornecer os recibos de pagamento do aluguel
discriminados.
Pagar os impostos (IPTU), taxas e prêmios de
seguro complementar contra incêndio. Porém, se no contrato constar que essa
obrigação é do inquilino, ele terá que cumprir o que foi estabelecido.
Em se tratando de imóvel do tipo apartamento, cabe ao proprietário pagar as
despesas extraordinárias do condomínio: reformas no prédio, fundo de reserva,
troca de cabo de elevador, etc.
Cabe ao inquilino (locatário):
Pagar pontualmente o aluguel no prazo e local
estipulados.
Usar o imóvel conforme o fim determinado em
contrato (se para fins residenciais, não poderá ser usado para comércio).
Devolver o imóvel, no final da locação, no estado
em que o recebeu.
Se necessitar modificar o imóvel deverá
pedir o consentimento prévio e por escrito
ao proprietário ainda que
considere está valorizando o bem.
No caso de apartamento, cabe ao inquilino
pagar as despesas ordinárias do condomínio: luz, água, limpeza, salários dos
empregados.
VAI ALUGAR UM IMÓVEL
POR TEMPORADA, PRESTE ATENÇÃO.
1 – Nos aluguéis por
temporada, é comum as pessoas acertarem o negócio sem jamais ter visto o
imóvel, tendo apenas fotos de divulgação como referência. É verdade que, muitas
vezes, a distância impede uma visita prévia, já que a casa ou apartamento pode
estar em outra cidade ou estado. Mas isso não é aconselhável já que os
problemas mais freqüentes surgem quando o imóvel não corresponde à descrição
fornecida.
2 - Uma boa alternativa
é pedir dicas e referências a amigos que já alugaram ou conhecem algum imóvel
na região que você deseja. Outra opção é pedir ao proprietário indicações de
outras pessoas que já se hospedaram no local e entrar em contato com elas. Se
for necessário, solicite mais fotos. Em
especial as fotos do interior do
imóvel.
3 - Não deixe sua
pesquisa para a última hora. Principalmente em época de alta temporada e feriados
prolongados. Esse alerta é importante, porque você terá mais opções e não correrá o risco de encontrar as melhores ofertas já
ocupadas.
4 – Observe os anúncios
especializados de jornais locais da
cidade escolhida e converse com o anunciante sobre suas necessidades, o tipo de imóvel que
procura e as características das quais você não abre mão, como proximidade ou
não da praia, fácil acesso, número de quartos, dentre outras. Informe-se quanto
a região, se em alta temporada, sofre com problemas de abastecimento de água,
comércio sem estrutura ou trânsito intenso, evitando transformar suas férias em
um problema.
5 – Procure saber
também que tipo de estabelecimentos existem
nas proximidades, como clubes, feiras livres, bares movimentados,
templos religiosos, para que sua estada possa ocorrer sem transtornos.
6 – Se informe quanto
ao uso de animais você de estimação se pretende levar algum, cheque se a
presença deles é permitida. Se o imóvel selecionado fica dentro de um
condomínio, informe-se sobre o regulamento interno e se você e sua família vão
poder usar a piscina, sauna, etc.
7 – Peça informações sobre roupa de cama e banho. Há proprietários
e locadores que também as fornecem. Esclareça também se é você quem
vai pagar o consumo da luz, água, telefone e gás. Se informe se tais
gastos já se encontram incluídos no
valor do aluguel. Entretanto isso nem sempre é regra.
8 – Acompanhado faça uma vistoria detalhada no imóvel, se possível
junto com o locador. Relacione tudo que ele contém: utensílios domésticos,
aparelhos eletrônicos, móveis e eletrodomésticos. Anote a quantidade e o estado
de conservação de cada um. Verifique também os chuveiros, piscina, sauna e banheiras
de hidromassagem, caso existam. Se alguma coisa não estiver funcionando, normalmente,
peça ao locador que declare por
escrito imediatamente este fato.
9 – A Lei do
Inquilinato determina que o contrato de aluguel por temporada deverá conter, obrigatoriamente, esta relação de
móveis e utensílios e o estado em que se encontram. É um direito do locatário, portanto
não tenha constrangimento em reclamar se
encontrar qualquer problema.
10 – É indispensável a
elaboração de um contrato de locação,
ainda que o período de aluguel seja pequeno, pois é um instrumento de segurança para as partes. Além da lista de bens disponíveis no
imóvel, o contrato deve ter também seus dados pessoais e os do proprietário, o
período de vigência, o valor a ser pago e a localização do imóvel.
11 – O proprietário
pode cobrar o valor do aluguel de uma só vez e antecipadamente e ainda exigir
algum tipo de garantia: fiador, seguro-fiança e caução, o mais comum. Mas
atenção: por lei, o prazo de locação por temporada é limitado a 90 dias.
12 – Se depois do
período estipulado no contrato você permanecer no imóvel, sem oposição do
locador, por mais de 30 dias, a locação fica automaticamente prorrogada por
tempo indeterminado, não podendo mais ser exigido o pagamento antecipado. Nesse
caso, então, passam a valer as condições convencionais da lei do inquilinato
sobre o aluguel.
13 – Respeite o número
máximo de pessoas permitido para o imóvel. Inquilinos excedentes muitas vezes
podem ser barrados já na entrada. Evite aborrecimentos para você e o locador.
QUERO
ALUGAR O MEU IMÓVEL ?
Bem, vou repetir o que você estar pensando. “Quero
alugar o meu imóvel”. Nada mais fácil que você realizar esta operação. Comece
pela pesquisa do valor do aluguel do seu imóvel. Há isso é muito difícil, dirá
você. Engano. Hoje em dia com o instrumento do computador, se faz essa operação
com uma facilidade incrível. Veja:
acesse o Google lá onde tem uma janela para você colocar os dizeres da sua
pesquisa, que poderão ser os seguintes: “aluguel de apartamento em Copacabana”
dá o ENTER no teclado do seu computador. Pronto vai aparecer uma porção enorme
de informações sobre essa sua busca. Ali você faz a sua análise de preço sobre
o seu imóvel, seja comparando as especificações do seu imóvel com os demais
anunciados, levando em conta o tamanho, a
rua, o local de acesso às condições de transporte, etc., etc., você
chegará a conclusão do quanto deverá
pedir de aluguel para o seu imóvel, o qual pretende alugar.
Além da ferramenta indicada, a Google, você ainda
conta com jornais e seus classificados diários onde se poderá também fazer
pesquisas; ainda usando o Google você poderá também, novamente usando aquela
janelinha do Google colocar os dizeres”imobiliárias de imóveis+locação”, verá
aparecer na sua tela, seja, do seu computador uma relação enorme das mesmas. Ali
simulando uma pesquisa para alugar, você descobre tudo que você queira para
comparar com o seu imóvel e saber de fato o que estará valendo para o aluguel
de um imóvel do tipo do seu.
Isto feito
saberá você quanto vai pedir para o aluguel do seu imóvel, certo?
Bem, dirá você: e quem irá saber que estou
alugando o meu imóvel? Ora meu amigo, todo mundo! Sim, porque o mundo todo hoje
está ligado à internet pelo fato de também possuir um computador e acessar a
Google como você o fez para realizar a sua pesquisa, certo? Muito bem. E onde
anunciar que você estar alugando um imóvel? Pois bem, você mesmo o fará da
seguinte forma: use a mesma janelinha da Google e coloque os seguintes dizeres:
“quero anunciar imóvel para alugar”, irá aparecer vários sites(sítios) na
internet que lhe dará informações de como o fazê-lo e o quanto custará para
realizar o seu anúncio. Com clientes nossos costumamos indicar o site www.zap.com.br/imoveis
, mas existem outros sites dos quais
esperamos a mesma presteza do zap.
Assim sendo, você acessará o site da zap e diz que
quer anunciar o seu imóvel, vai preencher um cadastro e pagar uma taxa,
atualmente pagamos 119,90(cento e dezenove reais e noventa centavos) por
anúncio de duração de 30(trinta) dias, o anunciante lhe informará sempre que
alguém o contatar pedindo para entrar em contato com você, sendo que você
receberá da zap o nome da pessoa interessada, a mensagem que deixou na zap e o
telefone para contato com o proprietário e anunciante da pretensão de alugar o
imóvel.
O proprietário vai se dispor em mostrar o imóvel
ou deixar alguém seu para apresentar o imóvel ao interessado em alugar. Dirá
das condições do contrato, se quer um fiador, um seguro de fiança locatícia ou
uma caução depositada em nome do
locador, no prazo da duração do contrato
que será devolvida ao locatário, depois
do prazo estabelecido quando o imóvel for devolvido e não mais interessar ao locatário
permanecer no imóvel. Todavia é conveniente saber que o locatário não pode ter
deixado o imóvel com reparos a fazer ou débitos condominiais e/ou alugueres em atraso o que não
o permitirá ter direito sobre o depósito
feito pelo mesmo em caução locatícia. Essa importância servirá para cobrir
todas e quaisquer despesas que por ventura o locatário tenha deixado como ônus
para o proprietário.
De toda sorte se o locatário não cumpriu os seus
deveres e não pagou adequadamente o aluguel e seus encargos, caberá ao
proprietário acioná-lo na justiça para que o juiz mande mediante sentença que o
mesmo o faça e que pague inclusive os honorários do advogado.
Nós temos muito mais a informar-lhes, entretanto
se houver necessidade do usuário do nosso blog em algumas outras informações
referente ao assunto, vamos deixar um e-mail para contatos assim como o nosso
blog que poderá ser acessado para comentário
e sugestões que se fizerem oportunas e pertinentes.
Contatos: comprarevender.tudodiferente@gmail.com
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